El boom del crédito hipotecario que registra el país por la popularidad creciente de las UVAs está trastocando el ranking de barrios más caros de la Región Metropolitana de Buenos Aires. Como novedad, Vicente López y San Isidro comienzan a aparecer entre los más codiciados, porque la construcción reciente en esas localidades amplió la oferta de unidades ‘apto crédito’. En el corredor norte de la Ciudad, el costo elevado de los terrenos impulsa aún más los precios, según refieren especialistas a Multitaskers, el sitio de American Express para las Pymes.

De acuerdo con el informe realizado por el portal inmobiliario Properati, éstos son los 15 barrios más caros en la Ciudad y Gran Buenos Aires en base al precio del metro cuadrado: Puerto Madero (US$ 6.904), Belgrano (US$ 4.078), Núñez (US$ 3.964), Vicente López (US$ 3.866), Recoleta (US$ 3.735), Villa Urquiza (US$ 3.639), Retiro (US$ 3.428), Colegiales (US$ 3.394), San Isidro (US$ 3.377), Coghlan (US$ 3.255), Saavedra (US$ 3.056), Parque Chas (US$ 3.018), Villa Devoto (US$ 2973), Caballito (US$ 2.964) y Villa Crespo (US$ 2.961). 

Durante los últimos 2 meses, el precio del metro cuadrado en estas zonas ha sufrido modificaciones en porcentajes que varían de un barrio a otro, siendo el de Puerto Madero el que menos ha incrementado (con un 12%) y Villa Urquiza el de más fluctuación con un 33%. Cynthia Edenburg, Gerenta de Ventas de Properati, argumenta que esto responde al crédito hipotecario, el cual define como “la variable clave del momento” y que está más enfocado en el usado apto crédito que en los emprendimientos que aún no tienen la posibilidad de comprar mediante el mismo.

A raíz del estudio de Properati, se observa que el aumento del precio cuadrado fue levemente superior en Capital Federal en comparación con Gran Buenos Aires. La evolución del precio del metro cuadrado en CABA durante el 2017 culmina con un aumento de US$ 200 en promedio si se compara el valor de enero con el de diciembre. A principio del año, el monto estimado era de US$ 2.422, mientras que al término del mismo promediaba los US$ 2.618.

Pocos terrenos disponibles

Edenburg afirma que la actividad en estas zonas continúa en alza y que los precios no son un impedimento para que los desarrolladores busquen nuevos terrenos para construir. Sin embargo, considera que “ya no quedan muchos terrenos en buenas ubicaciones y en condiciones para ser explotados”. Por otro lado, agrega que los terrenos de alta incidencia son requeridos por las desarrolladoras premium, por ejemplo, el Quartier Retiro cerca de Puerto Madero y la manzana de Selquet en Figueroa Alcorta, los cuales ya fueron adquiridos y en breve comenzarán a construirse.

Sumer Noufouri es Desarrollador y Fiduciario en GO-Building, entidad dedicada al desarrollo, inversión y asesoramiento inmobiliario. El licenciado denomina a estos barrios como “zonas calientes” y sostiene que durante el último año ha tenido muy buenas impresiones sobre los desarrollos que se están construyendo, por ejemplo, el Palacio Paz sobre Avenida Santa Fe y el lote de la calle Guido en frente al cementerio de Recoleta. Por otra parte, considera que éstas son ubicaciones que apuntan a un público que siempre está interesado y cuyo segmento social no es tan permeable a los altibajos económicos. Y agrega que “la cuestión vinculada al segmento o pirámide social del público objetivo de estos emprendimientos, sean inversores o usuarios finales, está muy relacionada con la explosión de los créditos hipotecarios que se produjo durante los últimos meses”.

De esta manera, coincide con el Lic. Hernán López Delgado de la Organización López Delgado. El titular de la inmobiliaria entiende que tuvo un impacto superlativo el aumento de los créditos, principalmente el acceso a los créditos UVA, gestionado por todos los bancos. “A fin del último año, los créditos hipotecarios terminaron representando entre un 50 y 60% de las operaciones inmobiliarias”, explicó el licenciado y agregó que “el hecho de que se hayan revalorizado las propiedades usadas terminó generando que la gente que vendía su inmueble pueda acceder a comprar uno nuevo”.

De acuerdo con un informe realizado por GO-Building, hasta la aparición de los créditos hipotecarios en UVAs, el mercado objetivo se reducía al 5% de la población activa en todo el país. Sin embargo, ahora se expande al menos a un 30% de la totalidad: 8.100.000 personas.  “Si se toma un departamento cuyo valor es parecido a los USD 100.000 dólares ($2.000.000 aproximadamente), para comprarlo en pozo y sin crédito, el interesado debía disponer de un anticipo del 30% y luego pagar 30 cuotas de $46.666”, explica Noufouri. En la actualidad, agrega, “un usuario final puede comprarlo con una cuota de $ 12.000 mensuales. De esta manera, el desarrollador entiende que los créditos fueron vitales para el desarrollo inmobiliario en estos barrios.