El pasado 11 de enero, el Gobierno Nacional publicó un Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) en el cual se especificaba que desde entones estaría permitida la compra de inmuebles ‘desde el pozo’ en cuotas actualizadas por UVA. El artículo 184 del DNU modificaba otro decreto del año pasado e incorporaba “el saldo de precio de boleto de compraventa de terrenos, lotes o parcelas u otros inmuebles ya construidos” a la financiación UVA, al exceptuarlos de la prohibición de indexación que rige para la mayor parte de las deudas.

“De esta manera, los desarrolladores inmobiliarios podrán otorgar préstamos desde el pozo a una cuota menor y actualizable, permitiendo el acceso a estos créditos a una enorme porción de la población, de la misma manera en la que viene sucediendo con los créditos hipotecarios”, señalaba el Banco Central en un comunicado. La noticia fue en general muy bien recibida por los desarrolladores, aunque sembró algunas dudas en el mercado de la construcción.

Los beneficios

Hoy, los fideicomisos desde el pozo suelen requerir un importante anticipo y cuotas, que habitualmente se ajustan de acuerdo con el costo de la construcción. La novedad de la UVA -inspirada en la Unidad de Fomento chilena (UF)- es que tiene un valor que se va actualizando según el Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER), que, a su vez, va reflejando la marcha del índice de inflación; es decir, es más realista respecto del valor constante del dinero.

Así, las cuotas (definidas como una determinada cantidad de UVA) se ajustan en forma automática. Y como el valor real de los pagos a cargo del deudor se mantiene en el tiempo, se elimina la necesidad de los bancos de cubrirse ante una posible licuación. Por eso, baja el valor de la cuota inicial y se facilita el ingreso. Y así es como los créditos UVA que incluyen préstamos personales y compra de autos, ahora suman los créditos a desarrolladores inmobiliarios.

Primeras reacciones

Gastón Maluendez, titular de la firma Olimpo Desarrollos, dialogó con Multitaskers y expresó que, “para el sector de la construcción y el desarrollo inmobiliario, el crédito apenas alcanza el 1,5% del PBI, lo cual muestra que claramente hay una gran demanda insatisfecha por parte de nosotros, los desarrolladores inmobiliarios, para financiar nuestros proyectos”. Y es que, explica, desde el 2000 hasta la actualidad, la Argentina ha sido todos los años el país Latinoamericano con menor tasa de inversión crediticia hacia el sector privado en términos del PBI: “Cerramos 2016 con 13,97% mientras que países como Chile, Brasil o Paraguay superaron los 40%. El segundo país con menor tasa fue Uruguay con 28%. Es decir, más que el doble nuestro”.

Por eso, ahora el Gobierno pensó en esta salida para reactivar el mercado. En principio, para Maluendez “se están viendo consultas y el interés del desarrollador han crecido considerablemente”, sin embargo, cree “que existe un claro temor del sector pyme”.

¿A qué se debe este temor? El titular de Olimpo Desarrollos explica que, “en definitiva, la macro aun no nos está dando una estabilidad necesaria para que todos los desarrolladores se tiren de cabeza. El desarrollador argentino está acostumbrado a financiarse con equity. Entonces es lógico que ante la alternativa de una inversión con deuda de -por ejemplo- 8% + UVA, el interés sea grande, pero la verdad es que todos dicen “bueno, quiero ver cómo le va a mi colega primero, y después me mando”.

La mirada de los desarrolladores

Germán Gómez Picasso, de Reporte Inmobiliario, explica a su turno que “lo que está pasando es que los bancos hace años que no daban créditos para la construcción, para los desarrolladores, y entonces ahora se está tratando de adecuar todo el mercado a esta nueva opción, y eso lleva su tiempo”. El comentario viene a colación ya que varios desarrolladores se han quejado del papeleo y la cantidad de trámites que se necesitan para sacar el crédito.

“Hay muchísimos proyectos que se están queriendo financiar, pero no es tan fácil. El banco no te va a prestar plata sino se cubre, entonces se suelen trabar. Si el banco te presta la plata para el desarrollo inmobiliario, el edificio casi que se termina, falta un 10% para terminar nada más, pero así, sin terminar y sin venderse, para el banco no vale nada porque sino se termina no se recupera más la plata”, detalla Gómez Picasso.

En definitiva, la medida del Gobierno tiene buenas intenciones, y era necesaria para el sector, pero todavía no se han visto cambios mayores, ya sea debido a un temor de los desarrolladores o a la burocracia necesaria de los bancos.